Дом, который построим правильно: интервью с начальником Управления архитектуры, градостроительства и землепользования ВСГО

Специалисты Управления архитектуры, градостроительства и землепользования администрации Верхнесалдинского округа каждый понедельник с 9 до 16 часов консультируют салдинцев по вопросам строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию жилья и коммерческих объектов, аренды земельных участков и многим другим. И, по словам начальника Управления Никиты Зыкова, с уходом в цифровое пространство, когда одни и те же муниципальные услуги стало возможным получить в том числе через МФЦ и портал «Госуслуги», одного дня в неделю для личных встреч с населением вполне хватает. И это при том, что на Управление приходится больше всего оказываемых администрацией муниципальных услуг – около 30.

Как строить с соблюдением норм и правил? Возможно ли обычным жителям участвовать в принятии решения в области градостроительства? Как развивается сектор индивидуального жилищного строительства? Об этом - в интервью «Салдинской газете».

– Никита Сергеевич, начнем с азов. Предприниматель собирается построить магазин. На что будет обращать внимание Архитектура?

– Первым делом, если для строительства нет земельного участка, все начинается с его выбора. После чего следуют кадастровые работы, оценка земельного участка и проводится аукцион. Если предприниматель выиграет на аукционе, либо он будет единственным, кто подал заявку, то тогда на правах аренды или выкупа он признается его владельцем.

Здесь нужно понимать, что выбор участка зависит от целей предпринимателя. Для нового объекта должно хватать мощностей существующих коммуникаций, поэтому администрация предварительно запрашивает в ресурсоснабжающей организации технические условия на теплоснабжение, водоснабжение и канализацию. Скажу, что в нашем городе правила землепользования разработаны с таким учетом, что «высокое» строительство более девяти этажей у нас не планируется.

Определившись с целью, этажностью и площадью, застройщик проводит на своем участке инженерные изыскания, которых существует четыре вида: инженерно-геодезические, экологические, геологические и гидрометеорологические. Последние нужны не всегда, а только если рядом есть какой-либо подземный источник, речка, пруд, водоохранная зона. В Управлении архитектуры самостоятельные работы по изысканию не проводятся. Предпринимателю, юридическому или физическому лицу, мы выдаем градостроительный план земельного участка, и на основании инженерных изысканий и градостроительного плана или проекта планировки и проекта межевания территории заявитель разрабатывает проектную документацию в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Все населенные пункты Верхнесалдинского городского округа имеют утвержденный проект планировки территории и разграничены «красными линиями». Также населенные пункты разбиты на территориальные зоны, которые поставлены на кадастровый учет, внесены в государственный реестр недвижимости, и у каждой из них есть свои виды разрешенного использования.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительным кодексом. И если общая площадь, например, магазина, больше полутора тысяч метров, а этажность здания выше трех этажей, то застройщику требуется экспертиза проектной документации и инженерных изысканий. Если объект меньше этих параметров, то предприниматель может обратиться к нам с проектом, и после проведенной проверки принимается решение: либо выдать разрешение в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса, либо устранить замечания. Только после выдачи разрешения на строительство, предприниматель приступает к строительно-монтажным работам.

В прошлом году, например, из крупных коммерческих объектов в г. Верхняя Салда был построен торговый центр «Арбат», в этом году ввели в эксплуатацию магазин смешанного назначения по ул. Районная. Но в целом строить сейчас, по сравнению с периодом трехлетней давности, стали меньше. Мы связываем это с тем, что упала платежеспособность населения.

– А что происходит в сфере индивидуального жилищного строительства?

– К сожалению, в 2020 году мы регистрируем его спад. Так, в 2019 году было построено и реконструировано около 11 тысяч квадратных метров индивидуального жилья, что на порядок больше, чем в 2018, а в 2020-м в наше управление поступили лишь единичные случаи уведомлений о планируемом или оконченном строительстве. Что касается строительства многоквартирных домов, то его также ведется очень мало – сейчас лишь организация «Строитель Сити» завершает работы в границе улиц Районная, Воронова и Энгельса.

– Из-за распространения коронавирусной инфекции у людей уменьшились доходы, им просто не на что строить…

– Не только. Думаю, многие еще не знают, что процедуру строительства и реконструкции индивидуального жилья или садового дома с августа 2018 года упростили, и сегодня достаточно, начав и окончив строительство, просто уведомить об этом соответствующие органы. Раньше нужно было подготовить проект, подать заявление, получить разрешение на строительство, а после его окончания составить технический план, зарегистрировать. Сегодня человеку достаточно иметь земельный участок в собственности или в аренде, отмежеванный и поставленный на кадастровый учет.

Обратиться с уведомлением о планируемом строительства можно не только в Управление архитектуры, но и через портал «Госуслуги», электронную почту, в МФЦ. А при подаче уведомления об окончании строительства достаточно приложить только технический план, который делают кадастровые инженеры. Всю работу по регистрации права собственности и постановке его на кадастровый учет берет на себя администрация.

В связи с межведомственным взаимодействием сроки выдачи разрешения сокращены с 10 до 5 рабочих дней. У нас в отделе на проверку проекта уходит и того меньше – всего два дня. Поэтому хотелось бы обратиться к гражданам – регистрировать свою собственность вовремя. В округе есть немало объектов, которые построены или реконструированы, но не зарегистрированы.

– Но регистрировать жилье все равно придется?

– Незарегистрированный дом не имеет цены. Его нельзя продать, подарить, предложить в залог. Нередко жители избегают регистрации по банальной причине – сэкономить деньги. К примеру, на земельном участке когда-то был построен индивидуальный жилой дом всего в 25 квадратов. Но на этом месте его уже давно нет, внуки хозяев его снесли, но, не сняв с кадастрового учета, построили там жилье на 300 квадратных метров. Граждане таким образом пытаются платить меньше налогов.

Сейчас в этом направлении, чтобы средства не уходили мимо казны, в законы страны вносятся поправки. В свою очередь, специалисты Управления архитектуры раз в неделю проводят рейды по городу в поисках таких «несанкционированных» строительств, отправляют по почте разъяснительные письма жителям. Скажу, что одни сразу приходят с уведомлением, другие игнорируют их, нарушая закон.

– Никита Сергеевич, а если речь идет не о строительстве и реконструкции, а лишь о перепланировке, нужно ли обращаться в Управление?

– Даже если просто меняется вывеска магазина, через Управление архитектуры готовится паспорт фасада. Перепланировка же коммерческого объекта или квартиры в многоквартирном доме – серьезное решение. Когда жилец намеревается снести перегородки и сделать студию из однокомнатной квартиры, он обращается за проектом перепланировки в проектную организацию, специалисты которой проведут обследование и дадут заключение, возможно ли это сделать, и каким образом. Затем с этим проектом гражданин идет к нам, и мы принимаем решение. Если же перепланировку человек хочет осуществить в индивидуальном жилом доме, то это его право как собственника. Но опять же, если речь идет только о перепланировке внутри дома. Пристрой к существующему дому или надстройка дополнительного этажа считаются реконструкцией.

– Какие вопросы у салдинцев вызывают наибольшие споры?

– Нередко два соседа не могут поделить земельный участок. Но мы не вправе вмешиваться в частную жизнь – такие дела решаются через суд. Управление архитектуры лишь на их заявление готовит обширный ответ, ориентируясь на ортофотоплан и комиссионно выезжая на место. Бывают случаи, когда у заявителей, которые являются правообладателями, не отмежеван земельный участок. Тогда, чтобы определить его границу, нужно приглашать кадастрового инженера или геодезиста. Эта услуга называется выносом границы объекта (земельного участка).

Чтобы не попадать в положение спорщика, нужно добросовестно относиться к своей земле, не нарушать отведенные границы, пусть даже «лишние» метры – это палисадники, красивые клумбы, построенные в целях эстетического вида или «всеобщего блага».

– Могут ли жители участвовать в принятии решения в области градостроительства, и каким образом?

– Недавно в городе состоялись общественные обсуждения по внесению изменений в Генеральный план, правила землепользования и застройки Верхнесалдинского городского округа. И поступило хорошее предложение от жителя: в текстовой части правил землепользования исключить из многоцелевой зоны (район расположения завода) все, что связано с жилищным строительством. Предложение показалось нам рациональным, было учтено в проекте и рассмотрено Думой округа.

В Генеральный план в этом году вносились изменения в части установления границ пяти населенных пунктов, и салдинцы, проявив активность, и здесь могли бы принять участие. Согласно целевой модели получения разрешения на строительство, в 2020 году должно быть установлено не менее 88% границ всех населенных пунктов. У нас до недавнего времени из 18 населенных пунктов граница официально была определена лишь для 12-ти. 30 сентября прошло заседание Думы городского округа, где утвердили границы еще пяти населенных пунктов. Теперь мы отправим документы по ним в кадастровую палату, в Росреестр.

Нам хочется, чтобы в будущем салдинцы активнее участвовали в жизни города, высказывали свою точку зрения, когда мы проводим общественные слушания. Такой диалог очень важен для Управления архитектуры, градостроительства и землепользования.

Беседовала Наталья Прус, «Салдинская газета»